Platform31 heeft de afgelopen drie jaar samen met de Stroomversnelling het innovatieprogramma VvE's naar Nul op de Meter uitgevoerd, met als doel concrete oplossingen voor grootschalige verduurzaming van VvE's. Aan de hand vanlokale pilots, die met gemeentelijke cofi nanciering konden worden begeleid, werd ervaringopgedaan die tot lessen voor opschaling hebben geleid. Platform31 heeft 33 VvE's geanalyseerd en in meer of mindere mate begeleid in een traject naar Nul op de Meter (NOM) in één keer of in stappen. Inmiddels is een veelvoud aan VvE 's als gevolg hiervan hun mogelijkheden aan het verkennen.
Tekst Olivier Lauteslager, Platform 31
N
ederland telt ongeveer 120.000 VvE's
voor 1,2 tot 1,5 miljoen woningen. Die
zijn samen goed voor ongeveer 15 tot
20% van de CO
2 uitstoot in de gebouwde
omgeving. Veel VvE's kampen met achterstal
lig onderhoud en sparen beperkt voor groot
onderhoud. Vaak is dit onvoldoende voor een
toekomstbestendig gebouw, met risico's op
uit de hand lopende kosten of zelfs verloe
derde panden. Een groot deel van de gebou
wen is naoorlogs. Deze complexen zijn ener
getisch slecht en qua comfort vaak
ondermaats. Het gevolg is dat er wordt
'gestookt voor de buitenwereld' en dat de
gebouwen en woningen onnodig veel CO
2 uit
stoten. Dit in combinatie met het gegeven dat
we de komende jaren van het aardgas af gaan
en in 2050 CO
2neutraal moeten zijn, veroor
zaakt urgentie op de opgave appartementen
complexen vergaand te verduurzamen.
Belemmeringen
De sector zit echter in een impasse vanwege
een aantal belangrijke knelpunten:
? VvE's sparen te weinig voor instandhouding en hebben onvoldoende fi nanciële midde
len voor duurzame woning verbetering.
? Kosten voor integrale woning verbetering zijn nu nog te hoog om vanuit betaalbare
woonlasten te kunnen dragen.
? Standaardisatie van processen en kwali teitskeur voor integrale aanpakken ont
breekt en is nodig voor ef fi ciëntie en kwali
teitsborging op alle niveaus. ? Langjarige fi nanciering aan VvE's (>15jaar)
is nog niet voor handen en 30 jaar is mini
maal vereist om de mogelijkheden voor
woning verbetering haalbaar en betaalbaar
te maken.
Kansen
Tegelijkertijd kent de VvE sector een aantal
specifi eke kansen, waardoor zij weleens het
startpunt voor verduurzaming van de particu
liere sector zou kunnen zijn:
? Leden van een VvE zijn gewend om via de ser vicekosten een bedrag af te dragen voor
onderhoud aan het gebouw, wat als een
cashfl ow voor fi nanciering kan dienen. Dat
is in het particuliere domein van grondge
bonden woningen niet gebruikelijk.
? In VvE's kan juist de groepsdynamiek tot enthousiasmering voor verduurzaming lei
den met schaalvoordeel tot gevolg. Een
besluit tot renovatie of verduurzaming
behelst immers altijd meerdere woningen.
? Het belangrijkste voordeel is de mogelijk heid om de fi nanciering voor de verduurza
ming via de VvE te laten verlopen in plaats
van via de individuele bewoners. En de rente
en afl ossingsverplichtingen via een verho
ging van de ser vicekosten te laten verlopen.
Hierdoor worden individuele acceptatieperi
kelen bij hypotheekverstrekkers vermeden.
Het programma
Om een transitie te onderzoeken en aan te
jagen moest er een nieuw perspectief ontwik
VvE naar nul op de meter
keld worden op basis van een verleidelijke
propositie met een businesscase die haalbaar
of maakbaar is. Het doel is om een zelfstandig
opererende gezonde markt te creëren, die uit
eindelijk onafhankelijk is van overheidssteun.
In de vorm van experimenten worden de vol
gende aspecten uitgezocht:
? Vraag: hoe formuleren, organiseren en vergroten we een nieuwe vraag die op (latente)
behoef ten voor vergaande verduurzaming
van VvE's inspeelt.
? Aanbod: welke innovaties, prestaties en partijen zijn nodig om een grootschalige
afzet te genereren.
? Conditionering: welk regionaal en landelijk beleid en wettelijk kader is ondersteunend
(of niet belemmerend) aan de groeiende
relatie tussen deze nieuwe vraag en aan
bod.
Via zorg vuldig geselecteerde pilots, waaraan
gemeenten bereid waren bij te dragen, is het
experiment vormgegeven. In de driehoek tus
sen vraag, aanbod en conditionering moeten
alle seinen op groen staan om het nieuwe per
spectief te kunnen realiseren. Het perspectief
is om bewoners een woonlastenneutrale
NOMoplossing te bieden, met garanties
gedurende de looptijd van de fi nanciering.
Voor VvE's betekent het dat ze via een langja
rige fi nanciering van 30 jaar tot substantiële
toekomstbestendige woning verbetering
komen. Een grootschalige schilrenovatie (iso
latie) en toepassing van een ventilatiesys
teem is de basis, en via energieopwekking
wordt verbruik gecompenseerd. De bewoners
betalen de renovatie via de ser vicekosten ide
aliter uit vermeden energieverbruik en onder
houd. Ze krijgen er een mooiere, bruikbaar
dere, comfortabelere en waardevollere
woning voor terug.
De praktijk
De praktijk is natuurlijk weerbarstig, en
vooral de moeilijke uitgangspunten van veel
VvE's maakt één grote stap richting het Nul op
de Meter perspectief vaak lastig. Slechts
enkelen bleken hiertoe in staat. Voor de rest is
een slimme strategie in stappen nodig. Bij
analyse van tientallen VvE's concludeerden
Platform31 heeft de afgelopen drie jaar samen met de Stroomversnelling
het innovatieprogramma VvE's naar Nul op de Meter uitgevoerd, met als
doel concrete oplossingen voor grootschalige verduurzaming van VvE's.
Aan de hand vanlokale pilots, die met gemeentelijke co nanciering konden
worden begeleid, werd ervaringopgedaan die tot lessen voor opschaling
hebben geleid. Platform31 heeft 33 VvE's geanalyseerd en in meer of
mindere mate begeleid in een traject naar Nul op de Meter (NOM) in één
keer of in stappen.Inmiddels is een veelvoud aan VvE 's als gevolg hiervan
hun mogelijkheden aan het verkennen.
nr 4 december 2018 Energie + 11
p11-13VvEs NOM.indd 11 30-11-18 14:37
wij dat er drie dominante strategieën voor
VvE's zijn:
1 Instandhouding van de originele kwaliteit
Vrijwel alle onderzochte VvE's volgen deze
strategie. Voor de komende tien jaar staat
meestal geen grote ingreep gepland, en groot
onderhoud wordt buiten het blikveld van de
VvE gehouden omdat de MeerJarenOnder
houdsPlanningen (MJOP) niet verder reiken
d
an tien jaar. Dit uitgangspunt levert een
risico op voor de VvE. De grote ver vangings
investeringen na een periode van tien tot vijf
tien jaar, kunnen in dit veel voorkomende
scenario, zonder ser vicekostenverhoging,
n
iet worden gedragen. Om deze kosten te
kunnen dragen, is een correctie van de
ser vicekosten nodig. Bij de onderzochte
g
evallen gaat het om ca. ? 60 euro per maand
per appartement.
2 Verbeteren van de energieprestaties
Sommige VvE's voeren al een onderhoudsbe
leid gericht op verduurzaming. Als dit om een
s
tructurele planning gaat (in plaats van een
eenmalige ingreep) valt op dat het Duurzame
MeerJarenOnderhoudsplan (DMJOP) verder
reikt dan tien jaar, soms zelfs tot 30 jaar. In
deze gevallen is de reser vering voor groot
onderhoud vaak voldoende met gemiddeld
tussen ?80
?1
00 per appartement per
maand. We hebben bij deze strategie gecon
stateerd dat het ontbreken van een toekom
stige doelstelling (gasloos, energieneutraal,
e
tc.) tot gekozen maatregelen kunnen leiden
die een stagnatie van de verduurzaming ople
veren. Het plukken van laaghangend fruit op
b
asis van kortste terug verdientijd betekent
meestal dat het pad naar verdere verduurza
ming wordt afgesneden, tenzij men desinves
teringen accepteert. Het verdient de aanbeve
ling om dan een stappenplan te ontwikkelen
d
ie spijtmaatregelen voorkomt, ook wel no
regret
s
trategie genoemd.
3 Onderhoud gericht op duurzame woningverbetering
Toekomstbestendig beleid gaat over meer dan
alleen duurzaamheid. Een aantrekkelijker,
comfortabeler, beter bruikbaar, onderhouds
arm en blijvend betaalbaar gebouw spreekt
i
edereen aan. Dat dit binnen handbereik komt
als men zich gecommitteerd heef t aan de
reser vering voor groot onderhoud van ? 80
?1
00 per appartement, weten maar weinigen. Een rigoureuze (integrale) renovatie van
gebouwschil en installaties kan al deze voor
delen op een efficiënte manier bewerkstelli
gen. Als een VvE een 30
j aars financiering
aangaat waarbij vermeden onderhouds
en
energiekosten de rente en aflossing dekken,
dan valt zo'n integrale renovatie in 1 of meer
dere stappen te bekostigen. Dat betekent dat
b
ewoners direct na de renovatie al profiteren
van een beter, aantrekkelijker, comfortabeler
en betaalbaar gebouw, en niet een jarenlang
traject hoeven af wachten en financieren. In
Assen, Apeldoorn en Leusden vindt zo'n
metamorfoserenovatie plaats, waaruit veel geleerd is en veel voorbeeld genomen kan
worden.
Resultaten
Het programma heef t geresulteerd in een
waardevol instrumentarium voor de sector.
Een handreiking met procesomschrijving voor
de begeleiding van VvE's en een rekentool voor
een NOM
ve
rkenning en voor de ondersteu
ning van de besluit vorming door VvE's is ont
wikkeld. Daarnaast is er een reeks van lessen
en
aanbevelingen richting vragers, aanbieders,
overheden en overige actoren opgeleverd. Op
een aantal plaatsen heef t de pilotbegeleiding
12 Energie + nr 4 december 2018
p11-13VvEs NOM.indd 12 30-11-18 14:37
geleid tot een positief besluit voor uit voering
van een grootschalige renovatie. Deze casus
sen leiden tot prachtige en inspirerende voor
beelden voor de sector. In Gelderland, Brabant
e
n de metropoolregio Rotterdam Den Haag
heef t het programma geleid tot een regionale
VvE
aanpak waar inmiddels nog veel meer
VvE's verkend en begeleid worden. Workshops
hebben geleid tot een groeiende groep bege
leiders en adviseurs van VvE's die kunnen hel
pen om de stappen naar nul inzichtelijk te
m
aken en te zetten. Alle informatie is openlijk
te vinden op de websites www.platform31.nl
en www.energielinq.nl
VvE Lindenhove
Vooral dankzij koploper VvE Lindenhove heb
ben we alle fasen van het traject kunnen
doorlopen en instrumenten ontwikkeld. Lin
denhove is een complex met 180 apparte
menten en 13 verdiepingen uit de jaren '70
aan de Loolaan in Apeldoorn. Sinds 2015
loopt het zorg vuldige proces en onderzoek
met deze bewonersgroep, mede mogelijk
gemaakt door het rijk, de gemeente en de
provincie. De grootschalige NOM
re
ady
re
no
vatie wordt binnenkort opgeleverd. Het reno
vatieplan behelst een totale vernieuwing van
dak en gevels, met hoog waardige isolatie en veel aandacht voor goede kierdichting.
Onderdeel daar van zijn de nieuwe balkons
die als wintertuin een isolerende en comfort
verhogende functie ver vullen, maar waarmee
in één klap ook het probleem van de vele kou
debruggen van het betonnen gebouw is
opgelost. Daarnaast wordt er een hoogrende
ment ventilatiesysteem met warmteterug
winning geïnstalleerd, die voor een gezond
en aangenaam binnenklimaat in de apparte
menten en gezamenlijke ruimtes zorgt. Het
integrale concept realiseert een energiebe
sparing van minimaal 75 procent ten opzichte
van het huidige verbruik. Bovendien is het
complex voorbereid om in de toekomst als
nog volledig naar NOM te gaan door toevoe
ging van een warmtepomp en zonnepanelen.
Dankzij deze energiebesparing en opge
bouwde reser ves voor groot onderhoud kan
het plan zonder meerkosten (ten opzichte van
huidige lasten) voor bewoners gerealiseerd
worden.
En wat nu?
Het programma en het opgeleverde instru
mentarium is gericht op alle belanghebben
den in de VvE sector. VvE
b esturen kunnen
zich ermee oriënteren en vinden vooral hou
vast voor hun proces. Specifiek VvE's die voor
e
en grote ingreep staan, met goede ser vice
kostenniveaus en voldoende gereser veerde
m
iddelen komen in aanmerking. Voor
gemeenten levert het inzage op in de wijze
waarop het proces ondersteund moet wor
den. Financiers en VvE
b eheerders kunnen de
voorwaarden voor een nieuwe dienstverle
ning eruit opmaken. Het rijk zal aanknopings
punten vinden voor het opheffen van belem
meringen en verbeterde wetgeving en
s
ubsidiebeleid. Al het opgeleverd materiaal is
richtinggevend en bedoeld om een aanzet te
gegeven zodat het verder uitgewerkt kan wor
den. Inhoudelijke ver volgstudies ter validatie
en
verbeterd aanbod van integrale renovaties
zijn nog nodig. Het lijkt erop dat het Neder
lands EnergiebespaarFonds (NEF ) en Stimule
ringsfonds Volkshuisvesting (SVn) hun finan
cieringsaanbod voor VvE's gaan uitbreiden
m
et een looptijd van 30 jaar. Dit betekent dat
een van de grootste hobbels wordt weggeno
men en woning verbetering voor VvE's (evt. in
s
tappen) binnen bereik komt. De mogelijk
heid van woning verbetering met behulp van
d
e instrumenten heef t op veel fronten al
geleid tot andere discussies en keuzes gericht
op toekomstbestendigheid.
nr 4 december 2018 Energie + 13
p11-13VvEs NOM.indd 13 30-11-18 14:37
Reacties