Het landelijke programma Verbouwstromen organiseerde afgelopen 2,5 jaar een samenwerkingsprogramma over de aanpak van gemengde VvE's met 7 corporaties: Ymere, De Alliantie, Stadgenoot, Eigen Haard, Nijestee, De Woonplaats en Beter Wonen. Renda interviewt vier van hen over de kansen en uitdagingen van gemengde VvE's.

Iedereen weet dat het moet. Verduurzamen. Minder gas, lagere energierekeningen, beter geïsoleerde huizen. Bewoners willen het, corporaties willen het, de politiek wil het. Maar zodra de plannen landen in een gemengde Vereniging van Eigenaren (VvE) – waar corporaties en particuliere woningeigenaren samen een gebouw beheren – blijkt de praktijk weerbarstig. Het tempo blijft uit, de rekeningen rijzen de pan uit en weinigen lijken de spelregels echt te begrijpen.
Dat constateert Olivier Lauteslager, aanjager van de verduurzamingsopgave VvE’s bij Verbouwstromen, een programma van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Meerdere woningcorporaties trokken bij hem aan de bel over het complexe speelveld van gemengde VvE’s. Lauteslager: “Verduurzaming binnen gemengde VvE’s is een relatief nieuwe opgave, aangespoord door de Nationale Prestatieafspraken om in 2028  EFG labels uitgefaseerd te hebben. Corporaties geven aan vast te lopen in regels, boekhouding of simpelweg in de portemonnee van bewoners. Een duidelijk signaal dat er andere kaders nodig zijn die hen hierin beter faciliteren.”
Sandra Wennink, adviseur VvE en vastgoedkwaliteit bij Woonplaats, beaamt de complexiteit. “Verduurzaming binnen gemengde VvE’s is echt een heel ander proces dan binnen ons standaard bezit, zowel intern als extern. Het heeft zijn eigen dynamiek en uitdagingen, en je kunt niet zomaar dezelfde processen toepassen als bij reguliere huurcomplexen.”

Neem de VvE-lening, een van de meest interessante instrumenten ter verduurzaming. In theorie simpel: de VvE sluit een lening af, de kosten worden verdeeld over alle eigenaren, en klaar. Maar in de praktijk is dat voor corporaties een hoofdpijndossier. Want komt die lening dan ook op hun balans te staan?
Als dat zo is, heeft dat enorme gevolgen voor de zogeheten ICR – de Interest Coverage Ratio, de rekensom waarmee wordt bepaald of corporaties hun renteverplichtingen kunnen nakomen. Een lening van een paar miljoen kan de financiële positie van een corporatie ogenschijnlijk flink onder druk zetten, terwijl er in de praktijk nauwelijks extra risico is.
Accountants zijn niet eenduidig in hun oordeel en kiezen uiteenlopende benaderingen: de één strikt, de ander creatief. Dat bevestigen de corporaties. Jan Gerrit Houtsma, bestuursadviseur bij corporatie Nijestee, pleit daarom voor duidelijkheid: "Creëer een landelijke, eenduidige procesrichtlijn om een boekhoudkundig niemandsland te voorkomen."
Michiel Buters, teamleider financiële sturing bij Woonplaats, vindt dat zo’n lening niet thuishoort op de balans: "Wij zijn geen eigenaar van die lening, dat is de VvE." Ook Dennis Tifres, senior medewerker accounting bij Stadsgenoot en Jan-Gerrit Houtsma, onderschrijft dat en handelt daar naar: de lening komt niet op de balans. "Maar dat vraagt veel uitzoekwerk en een strak ingericht proces, wat nu nog ingewikkeld is. Duidelijkere kaders zouden dit absoluut makkelijker maken." Stadgenoot benadrukt daarbij dat de boekhouding nooit leidend mag zijn: "Keuzes worden gemaakt op inhoud."

Een andere mogelijke oplossing is de kosten weg te zetten als investering. Dan drukken ze niet direct op de exploitatie, maar worden ze geactiveerd op de balans.
Margriet Gottemaker, teamcoördinator controlling bij BeterWonen: “Vanuit het handboek mag je onderhoud combineren met investeringen. Alleen: investeringen moeten voldoen aan strikte voorwaarden, minimaal drie van de vier. Zo moeten de uitgaven leiden tot een verbetering van de woning: een nieuwe badkamer, keuken of toilet, een nieuwe cv-installatie, isolatie of een forse labelstap van minstens twee niveaus.”
En precies daar wringt het bij gemengde VvE’s. De voorwaarden gaan deels over zaken die geen onderdeel uitmaken van de VvE, zoals keuken en badkamer en soms de CV installaties. Hierdoor kan het niet voldoen aan de strikte investeringsvoorwaarden terwijl de verduurzamingsmaatregelen wel degelijk tot een verbetering van de woningen leiden . Het gevolg is dat verduurzaming, die door iedereen wordt gezien als een investering in de toekomst, boekhoudkundig vaak eindigt als kostenpost die de corporatie verzwakt. Wrang, want wat maatschappelijk geldt als dé investering, wordt financieel afgestraft.
Houtsma: “Deze criteria passen dus niet bij de opgave. Het zou veel makkelijker zijn als bijvoorbeeld een lening bij het Warmtefonds beschouwd zou worden als investeringscriterium.”

Zelfs als de financiële constructies rond zijn, doemt een volgend probleem op: de vaak explosieve stijging van de maandlasten bij gezonde instandhouding en verduurzaming. Ook voor corporaties zelf kan dat zwaar drukken. Nijestee rekende uit dat wanneer al hun gemengde VvE’s de verduurzamingsslag maken, de bijdragen aan de VvE vanuit de corporatie stijgen van 1,5 naar 4,5 miljoen euro per jaar.
Houtsma: “Dat zijn flinke bedragen, op een moment dat bij veel corporaties de financiële grens toch al in zicht begint te komen.” Michel Tibbe, accountmanager VvE bij BeterWonen: “Dat betekent soms dat we keuzes moeten maken die we liever anders zouden zien.”
Voor particuliere bewoners is het probleem minstens zo groot. Veel van hen hebben hun woning ooit van de corporatie gekocht. Vaak zijn dit geen kapitaalkrachtige huishoudens: de lage koopprijs en de beperkte VvE-bijdrage waren destijds juist de reden om in te stappen. Als die bijdragen ineens verdubbelen of verdrievoudigen, is dat simpelweg niet op te brengen.
Arjan Beukema, duurzaamheidsadviseur bij Nijestee: “We zien dat particuliere eigenaren vaak in de bestaande situatie al aan hun financiële grens zitten. Mensen kopen een betaalbare woning, gebaseerd op het bestaande VvE-bedrag. Het levert problemen op als daar ineens tweehonderd euro per maand bij komt. Dat is voor veel huishoudens gewoon niet te betalen.”
Wennink: “VvE’s hebben vaak te weinig geld. Sparen voor instandhouding is al moeilijk, laat staan voor verduurzaming. Alles staat of valt met de stijgende maandlasten. Er hoeft maar één bewoner te zijn die het niet kan betalen en dan wordt het al lastig.”
En dus worden plannen tegen gehouden, hoe mooi en duurzaam ze ook zijn. Het gevolg: uitstelgedrag. Zelfs achterstallig onderhoud blijft vaak liggen en verduurzaming schuift steeds verder naar de achtergrond.

Daar komt nog de onvoorspelbaarheid van de besluitvorming bij. Binnen een VvE bepaalt de ledenvergadering het tempo. Voor corporaties is dat lastig te voorzien, laat staan te plannen.
Wennink: “Soms kost het maanden of zelfs jaren om bewoners mee te krijgen. Ondertussen veranderen subsidievoorwaarden en stijgen de bouwkosten. En soms klapt een traject alsnog op het allerlaatste moment. Dan kun je niks anders doen dan in gesprek blijven. Zo’n proces vraagt ook van de corporatie om flexibel te zijn. We kunnen niet over mensen heen stemmen die het niet kunnen betalen.”
Tibbe: “Goede communicatie is cruciaal in het meenemen van particulieren. Noem je een bedrag op voorhand, dan is dat de waarheid. Daar moet je dus voorzichtig mee zijn. Leg veel uit, in kleine stapjes. Mensen moeten eerst echt begrijpen dat de huidige bijdrage niet voldoende is. Het waaróm moet het kwartje doen vallen. Overigens zie ik een verschil tussen particuliere bewoners en beleggers. Bewoners hebben vaak wél behoefte aan het extra comfort dat verduurzaming kan brengen. Beleggers zitten zelf niet thuis met een dekentje tegen de kou.”

Toch kan een onderhoudstechnische noodzaak soms juist een opening zijn om draagvlak te vinden. Als een dak of kozijnen écht vervangen moeten worden, ontstaat er ruimte om verduurzaming mee te nemen op een natuurlijk moment.
Tibbe: “Als VvE’s een urgentie zien, zoals bijvoorbeeld betonrot, kan dat een moment zijn om hen te bewegen verdere stappen te zetten in verduurzaming.”
Bij Nijestee in Groningen merken ze bijvoorbeeld dat de nasleep van de aardbevingen – en de extra middelen die daardoor beschikbaar kwamen – een positieve prikkel vormen. Beukema: “Maar dat is specifiek voor Groningen, terwijl dit echt een landelijk probleem is.”
Het beeld dat corporaties schetsen is steeds hetzelfde: de wil is er, maar het systeem werkt niet altijd mee. Verduurzaming binnen gemengde VvE’s loopt vast op boekhoudregels, stijgende kosten, onzekere besluitvorming en bewoners die het simpelweg niet kunnen betalen. Lauteslager: “Niemand ontkent het belang, maar zonder heldere kaders en structurele financiële oplossingen blijven plannen stranden. Het gevaar is dat we zo niet alleen geld, maar vooral tijd verliezen – tijd die we eigenlijk niet hebben in de verduurzamingsopgave.”