nr 2 2011 project 388 Zo veel mogelijk transparan tie bieden en helder commu niceren met de bewoners, dat waren de belangrijkste pijlers van het renovatie project In en Achter de Fuik in Hoogvliet. Opdrachtgever Vestia / Estrade koos daarom voor het W&RReno vatieconcept Bewoners service van BAM. De leanaanpak zorgde voor de helft van de normale bouw tijd Het leverde de bouwers een taart op van de tevreden bewoners. hoogvliet in en achter de fuik project 38 tekst wilbert leistra foto's bam www.renda.nl nr 2 2011project 38 9 "Ze werken heel netjes. En ook snel, hoor. En ze ruimen aan het eind van de dag ook op." Een bewoner van het flatgebouw In de Fuik in Hoogvliet wordt ge?nterviewd. Dirk Ton ziet het glunderend aan. "De tevredenheid van de klant is toch de beste graadmeter", zegt de projectleider bouw- management van Estrade Projecten, het projectbureau van opdrachtge- ver Vestia Hoogvliet. Estrade onderzocht voor Vestia wat de mogelijkhe- den waren voor de flats In en Achter de Fuik. "Dan moet je denken aan het bekijken van de mutatiegraad en het onderhoud van de afgelopen jaren. Vervolgens onderzoek je welke levensduurverlenging tegen welke kosten wenselijk en haalbaar is", legt Ton uit. ROllAtORpROOF Het onderzoek leverde onder andere op dat de woningen goed in de verhuur liggen en over het algemeen in een goede staat verkeren, aldus Ton. "Daarom was sloop en nieuwbouw geen optie. Als je naar de gemiddelde leeftijd van de bewoners kijkt ? dik in de zestig ? wil je ervoor zorgen dat deze bewoners zo lang mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Wij hebben gekozen voor een vrij eenvoudige manier om de hele boel op te hogen, om ze ook voor rollators toegan- kelijk te maken." De projectleider bouwmanagement benadrukt dat het levensloopbesten- dig maken van de woningen geen haalbare kaart was. "We hebben er geen eindwoning van willen maken. Daarvoor waren te veel aanpassin- gen aan de woningen nodig. We zijn niet uitgegaan van een plattegrond- wijziging voor de woningen, want die waren in 1995 al ingrijpend gereno- veerd. Nu hebben we ons beperkt tot groot onderhoud volgens planning. De meest ingrijpende verandering betrof de entrees en de algemene ruimten van de flatgebouwen. Volgens Ton een noodzakelijke ingreep. "Denk aan de veiligheid van de bewoners. Niet iedereen kan nu in en uit lopen. Daarnaast hebben we door de vloeren op te plussen, de entrees ook rollatorproof gemaakt." lEAnplAnnIng "In zeven dagen tijd is mijn woning helemaal up to date gebracht, prach- tig", zegt een bewoner in de camera. "Waar we voorheen voor een dergelijke project per woning zo'n twaalf tot vijftien dagen nodig hadden, doen we het nu in maximaal zeven dagen", vertelt Ton. Verant- woordelijk hiervoor is de zogenoemde leanplanning. "Deze planning is samengesteld met de mensen die ermee gaan werken. Op die manier kun je de werkzaamheden beter in elkaar schuiven, beter op elkaar afstemmen. Groot pluspunt is minder overlast voor de bewoner", legt hij uit. "Als bewoner kregen we een schema waarop de werkzaamhe- den stonden die in mijn woning moesten worden uitgevoerd. Er stonden heel veel kleurtjes op. Ik heb ze geteld, er zijn elf bedrijven hier bezig geweest. Ik kon op het schema precies zien wie er op welke dag hier bezig zou zijn", vertelt een bewoonster. In zes ? zeven dagen tijd wordt het binnenpakket aangepast ? "denk aan nieuwe badkamer, keuken of toilet, dat kunnen de bewoners indivi- dueel kiezen", legt Ton uit ? de voordeur met verlaagde dorpel en al het hang- en sluitwerk van de ramen vervangen. Met een tempo van tien woningen per week is ook de totale bouwtijd aanzienlijk korter, voegt hij er aan toe. "Maar de grootste winst is dat bewoners minder lang thuis hoeven te blijven en daardoor minder overlast ervaren", benadrukt hij. tRAnspARAntIE "Het is zo moeilijk om aan een bewoner ? een leek op bouwgebied ? uit te leggen wat een groot onderhoudsplan is", vertelt Ton. "Het is voor zo'n bewoner erg ingrijpend, we komen de woning in en voeren daar in zijn omgeving allerlei werkzaamheden uit. Het is dan ook van groot belang om zo snel mogelijk in contact met die bewoner te komen, ze moeten er een gezicht bij zien." Transparantie is wat hem betreft een absolute voorwaarde. "Je moet helder zijn in je communicatie naar de bewoner toe. Je moet op detail alles uitleggen. Je kunt niet meer volstaan met de mededeling: wij komen bij u werken. Je moet ook de "Waar we voorheen voor een dergelijke project per woning zo'n twaalf tot vijftien dagen nodig hadden, doen we het nu in maxi- maal zeven dagen", vertelt Dirk Ton, projectleider bouwmanage- ment van Estrade Projecten. Ton: "Daarnaast hebben we door de vloeren op te plussen, de entrees ook rollatorproof gemaakt." nr 2 2011project 38 11 gevolgen van de werkzaamheden niet bagatelliseren. Er wordt een deel van de gevel gesloopt en dat levert een behoorlijke bak herrie op", klinkt het in onvervalst Rotterdams. "Dan ben je duidelijk." Naast transparantie is volgens Ton betrokkenheid van de bewoners van groot belang. "Je moet er als het ware een bewonersproces van maken. Daarom hebben we gekozen voor het concept W&R-Renovatie Bewonersservice van BAM." Jasper Sluimer, adjunct-directeur BAM Woningbouw Rotterdam, schuift aan tafel aan voor een uitleg: "Hier- mee worden bewoners voor, tijdens en na de renovatie actief betrokken bij het proces. En hierbij speelt goede communicatie een essenti?le rol. We vertellen de bewoner in verschillende stappen wat er gaat gebeu- ren. Die informatie ontwikkelt van algemeen ? op complex- of galerij- niveau ? naar specifiek voor de woning. Deze bewonersservice is naast het delen van informatie, ook opgezet om de bewoner centraal te stel- len in het proces. Alle keuzes en methoden zijn zo gekozen om het voor de bewoner zo prettig mogelijk te maken. Een helder verwachtingspro- ces komt alleen maar tijdens het uitvoeringsproces ten goede." "En de harinkjes hebben ook wel geholpen", voegt Ton toe. Hij refe- reert hiermee aan de haringparty die BAM voor medewerkers en bewo- ners had georganiseerd om elkaar te leren kennen. VOORtRAjEct Binnen onze aanpak moet het voortraject beter worden, stelt Sluimer. "Dan kan de uitvoering veel korter en beter. Voorwaarde is dat partners zo vroeg mogelijk bij het proces betrokken moeten worden. Probleem hierbij is dat het budget dan nog niet vaststaat." Vertrouwen is volgens hem van groot belang. "Binnen een traditioneel proces voert vaak schimmigheid de boventoon. W&R Renovatie houdt in dat we zo vroeg mogelijk met opdrachtgevers, architecten en onze co-makers overleggen. Je zit dus altijd met de juiste mensen aan tafel, er wordt helder gecommuniceerd en dat levert meer duidelijkheid op bij de betrokkenen. En natuurlijk veel tijdwinst." Ton is als opdrachtgever erg tevreden over de leanaanpak. "Al is het alleen al vanwege het uitblijven van faalkosten, gemiddeld toch zo'n 10 procent. Op een aanneemsom van zo'n 3,5 miljoen euro een behoorlijke besparing, kun je wel zeggen. Maar pas de aanpak bijvoorbeeld ook eens toe op de facturering. Als je dat beter stroomlijnt ? bijvoorbeeld door ??n partij elke vrijdag de facturen te laten betalen ? dan kun je enorm op uren en dus geld besparen. Binnen dit project levert, het niet over en weer facturen sturen zo'n anderhalve ton op. Maar het beter samenwerken levert vooral ook een betere kwaliteit op. Je merkt dat de ploeg vaker samen heeft gewerkt, dat betaalt zich uit." Volgens Sluimer is kennisoverdracht erg belangrijk voor deze nieuwe manier van samenwerken. "Daarom laten wij bijvoorbeeld de uitvoerder van een komend project hier in Hoogvliet een tijdje meelopen. Die kan vervolgens de opgedane kennis overdragen aan zijn ploeg. Daarnaast is het zaak om een team dat vaker met lean heeft gewerkt, zo veel mogelijk bij elkaar te houden. Vergelijk het maar met voetbal; het Nederlands elftal presteert ook niet als iedere wedstrijd een ander team staat opgesteld." VERtROuWEn Voor het slagen van een leanaanpak, zoals bij het project in Hoogvliet, is vertrouwen een absolute voorwaarde, geven Ton en Sluimer aan. "De schakels van de keten moeten zo dicht mogelijk bij elkaar zitten om tot een succesvolle samenwerking te komen. Je kunt elkaar echter niet elke dag controleren. Daarom moet je vertrouwen in elkaar hebben en het vertrouwen ook kunnen overdragen aan de medewerkers. Onze mede- werkers hebben daardoor een verantwoordelijkheidsgevoel", verklaart Sluimer. Wat Ton betreft mag een volgende project op dezelfde manier worden uitgevoerd. "Ik ben zeker niet vies van een duurzame samen- werking met vaste partners. De kosten zijn lager en je krijgt uiteindelijke een betere kwaliteit. En het kan nog beter, bijvoorbeeld door de toeleve- ranciers zo vroeg mogelijk bij het proces te betrekken. Binnen een leanaanpak is namelijk de materiaalkeuze van groot belang. Bij het project In en Achter de Fuik stond de prijs vast. Dan wordt het voor een BAM flink puzzelen om tot de beste oplossing te komen." Ook Sluimer ziet nog verdere mogelijkheden voor het conceptueel denken. "In de toekomst zullen we een kant-en-klaar pakket voor de opdrachtgever ontwikkelen met vaste keuzeopties erin. Dan bespaar je gigantisch op de overheadkosten, dit kan allemaal weer ten goede komen van de kwaliteit." cOMplIMEntEn Het uitblijven van telefoontjes van bewoners bij opdrachtgever Vestia is volgens Ton het beste compliment aan het adres van de werknemers van BAM. "Normaal gesproken komen altijd wel een aantal klachtente- lefoontjes bij de opdrachtgever binnen. Vaak is dat een gevolg van onvolledige informatievoorziening naar bewoners toe en slechte verwachtingspatronen die bij de bewoners zijn gewekt. Dat de bewo- ners zich niet melden, is dus een heel positief", legt hij uit. "Maar ze hebben zich wel bij ons gemeld", valt Sluimer bij. "Onze medewerkers hebben als dank taart van de bewoners gekregen. Mooi toch?" De bewoners zijn erg tevreden over het resul- taat. De bouwers kregen er zelfs een taart voor. Renda heeft een docu mentaire gemaakt over het project In en Achter de Fuik. Deze is te zien op de website, www.renda.nl. www.renda.nl