Er moest iets veranderen in Kanaleneiland. Taxichauffeurs meden de wijk en als je er werkte moest je onder politiebegeleiding naar het ov worden gebracht. Hoe de buurt van prachtige Rozenwijk compleet afzakte, is lastig te zeggen, maar volgens corporaties Mitros en Portaal speelde de monotone bevolkingssamenstelling en de verloederde openbare ruimte een grote rol. Aan die knoppen zijn ze gaan draaien, want: "Als we niets doen, gaat het hier helemaal mis." Met ontwikkelaar Heijmans en de gemeente Utrecht stapten ze in een gemeenschappelijke grondexploitatie maatschappij (GEM).
Kanaleneiland was op enig moment de op vijf na slechtste wijk van Nederland. Hoe het er zo mis kon gaan? Marlies Krol, directeur Vastgoed Projecten bij Portaal, spreekt tijdens de Renda on Tour op 13 oktober van een combinatie van factoren. Er was volgens haar sprake van een meervoudige eenzijdigheid in zowel opleiding als inkomen, herkomst en beleving. “Dan zakt de vloer onder zo’n wijk uit. De winkels hebben te weinig nering. Het krijgt een eigen dynamiek met een multipliereffect.” De oververtegenwoordiging van sociale huur in de wijk (zeker 67%) speelde volgens Menso Oosting van Mitros ook een grote rol: “Dat gaat nu hard veranderen. We hebben geen harde doelstelling, maar laten we zeggen dat het minimaal naar 50% moet.” Wat precies de reden is dat Kanaleneiland in het lijstje onveiligste wijken van het land belandde, is een samenloop van elkaar versterkende factoren. Er was een harde reset nodig. Control Alt Delete.
Wijk Kanaleneiland, Utrecht
Aantal woningen 1200
Type woningen (medium) hoogbouw afgewisseld met blokken laagbouw
Betrokkenen Portaal, Mitros, gemeente Utrecht, Heijmans, Vesteda, Syntrus Achmea
Projectfase uitvoering
Verbeterniveau sloop/nieuwbouw en renovatie
Start initiatief 2001
Start uitvoering 2009
Oplevering Begin 2019
Energielabel Label A en B
Situatie 2/3 sociale huur naar ½
Financiering Portaal, Mitros, Heijmans en gemeente Utrecht zitten in een GEM-constructie, ondertekend in 2006. Elke partij investeerde een miljoen (in vastgoed of geld) en er werd geld geleend bij BNG. In het plan staat dat de grex kostenneutraal is. Er is zeker 120 miljoen mee gemoeid.
De grondexploitatie maatschappij werd opgericht. Let wel, in de tijdgeest van toen. Nu is het juist mode om daar afstand van te nemen, maar voor dit project is de GEM een redding geweest. Toen de samenwerking tussen de partijen het dieptepunt bereikte, was ook op dat gebied een reset nodig. Jesse Flink werd aangesteld als GEM-directeur en dankzij de vastgelegde afspraken bleven Mitros, Portaal, Heijmans en de gemeente elkaar vasthouden. Vanuit de crisis gingen ze samen door met het project.
De leefbaarheid in Kanaleneiland verbeteren, werd (of eigenlijk bleef) het gezamenlijke doel van de twee Utrechtse corporaties. En dat in een tijd waarin ze niet meer beschikten over een leefbaarheidsbudget. Krol: "Alle organisaties gaan terug naar hun kerntaken om vandaaruit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid oppakken. We hebben nog steeds een zorgplicht die verder gaat dan stenen. De corporatie komt nog steeds achter de voordeur, kent de problemen en wil ze oplossen. Vroeger deden we het allemaal zelf, nu samen met het maatschappelijke middenveld."
Samenwerken. Daar lag de sleutel voor de herontwikkeling van Kanaleneiland. De gemeente Utrecht, Mitros en Portaal hebben er alle drie belang bij dat deze wijk weer leefbaar wordt. Anderzijds werden corporaties teruggedrongen door de regelgeving en kwam de economische crisis om de hoek kijken. Er werd gezocht naar marktpartijen om het risico van de ontwikkelingen in de wijk te kunnen dragen. Maar, het was diep crisis en er was geen investeringscapaciteit. "Je moest met een lampje een projectontwikkelaar zoeken, nu de crisis voorbij is, is dat wel anders."
Proper Stok (nu onderdeel van Heijmans) diende zich aan als marktpartij om in de samenwerking te stappen van corporaties en gemeente. Of Heijmans als marktpartij te betrappen is op idealisme, vraagt Evamarije Smit aan Oscar Higler, ontwikkelingsmanager aldaar. "Het laten opkrabbelen van zo'n wijk is goed, maar je probeert dat door middel van vastgoed te doen. Daar valt voor een marktpartij geld aan te verdienen", is zijn eerlijke antwoord.
Deze vier partijen, Heijmans, Mitros, Portaal en de gemeente, committeerden zich aan het met een gemeenschappelijk doel: Kanaleneiland weer leefbaar maken. Elke partij heeft er op zijn eigen manier belang bij dat dit doel behaald wordt. Deze fusie van belangen is vastgelegd in een gekozen klassieke Publiek-Private Samenwerking (PPS). "Het is nu mode om daar afstand van te nemen, maar deze zware juridische constructie is reden geweest om bij elkaar te blijven", vertelt Jesse Flink. Hij werd na de crisis, in een donkere tijd van de samenwerking, aangesteld als GEM-directeur. De vorm is essentieel gebleken om door de dalen en de crisis heen te komen. Er was namelijk niet alleen sprake van een zacht gemeenschappelijk belang, maar ook van harde financiële belangen. Elke partij stak een miljoen euro in het project. Het streven is om deze inleg, of dat nu in geld of in bezit is, terug te ontvangen aan het einde van de rit.
In het dieptepunt van de crisis was het masterplan financieel niet meer haalbaar. De oorspronkelijke plannen voor de wijk, sloop/nieuwbouw, waren niet meer haalbaar. Met behulp van een extern bureau zijn de partijen in zogenaamde relatietherapie gegaan. Na twee dagen zijn ze erin geslaagd om elkaar de hand te blijven vasthouden en dit vast te leggen in een akkoord op hoofdlijnen. Er kwam vervolgens een nieuw plan op tafel: nieuwbouw in een deel van de wijk, de rest renoveren zowel voor de koop- als de huursector.
De verbetering van Kanaleneiland bestaat uit 6 deelplannen: In deelplan 1 zijn nieuwe woonblokken gebouwd met autovrije binnenstraten. In deelplan 2 is een nieuw ROC gerealiseerd. In deelplan 3 komen nieuwe wijkvoorzieningen gecombineerd met woningen. In deelplan 4 & 5 staat 'renovatie' centraal en in deelplan 6 komt het vernieuwde winkelcentrum.
Een groot voordeel voor deze koerswijziging was dat de panden al leeg stonden. Tenslotte was het de bedoeling de woningen te slopen. Bewoners, waaronder overigens een groot draagvlakonderzoek is uitgevoerd in verband met de plannen in de wijk, waren al elders ondergebracht. In onbewoonde staat kan er sneller en ingrijpender gerenoveerd worden. Daarnaast leverde de tijdelijke verhuring aan nieuwe bewoners en ondernemers de gewenste diversiteit en een goede sfeer op. Onder regie van Flink werd deze situatie verder uitgewerkt.
Vanaf de opleving van het eerste gebouw, kwam er een keerpunt in de economie. Waar alles eerst flink tegenzat, heeft het project nu volle kracht wind mee. In december kan uit het handboek soldaat lessen worden gedestilleerd die voor andere renovatievraagstukken gebruikt kunnen worden. Een kleine sneak preview: over taboe heenstappen, bezit inbrengen, de markt een rol laten spelen in wat men voorkort een publieke taak vond, elkaar in de ogen durven aankijken. Want wat er in dit project gebeurd is, is nog verre van vanzelfsprekend.
Bij deze gebiedsontwikkeling werden naast de vier genoemde partijen ook investeerders betrokken. Vesteda en Syntrus Achmea hebben zich gemeld als lange termijn beleggers die in dit gebied willen investeren, zij geloven in de waardeontwikkeling van het gebied. Waarom Vesteda in dit project is gestapt? "Wij zitten graag in Utrecht en hadden hier nog geen bezit. Er zijn goede afspraken gemaakt met de corporatie over de verwachtingen van de wijk", vertelt Astrid van Dalen, werkzaam bij Vesteda. Higler vult aan dat dit verder gaat dan vertrouwen: "Er zijn harde afspraken gemaakt. Bijvoorbeeld over hoe de renovatieblokken en de omgeving eruit komt te zien, ook voor Syntrus Achmea." Oosting: "De gemeente heeft de afspraak gemaakt dat bij verkoop de investeerders een deel van de waardeontwikkeling van de grond aan de gemeente moet betalen."
De afspraken liggen vast en er wordt hard gewerkt in de wijk. De eerste panden zijn opgeleverd en nieuwe bewoners richten hun huizen in. Een deel van de oorspronkelijke bewoners keert terug en er is ruimte voor nieuwe instroom. Flink: "De wijk moet er straks zo bij staan, dat het met de reguliere processen van onderhoud, veiligheidscontrole zo blijft als het nu is. Een gedeelte van de openbare ruimte wordt afgestoten aan de VvE's en ze worden gefaciliteerd om een goede start te kunnen maken. Er is gezorgd voor mooie, grote binnenterreinen met een goede kwaliteit. De overige terreinen wordt overgedragen aan de gemeente."
Een mooi voorbeeld is een van de binnentuinen waar een Heijmans ONE is neergezet. Dit verplaatsbare huis is beschikbaar gesteld aan een VvE voor feestjes en partijen, maar ook voor bijvoorbeeld Airbnb. Zo kunnen ze wat geld verdienen om de tuin van te onderhouden of een picknicktafel aan te schaffen. Krol: "Voorlopig kijken we of we het onderhoud aan de binnenterreinen kunnen overlaten aan de huurders. Betutteling heeft ons gebracht tot waar we jaren geleden stonden. Dat heeft veel geld gekost en weinig opgeleverd. Het is toch ook ni het belang van de eigenaar om het mooi te houden. Dat kunnen ze wel," zo meldt Krol.
Alle partijen hebben durven experimenteren. In crisistijd een na-oorlogse sociale huurappartement renoveren zonder zekerheid dat het verkocht zou worden. Ondertussen alweer afspraken maken over de volgende stap. "Alle partijen zijn diep gegaan door veel geld of bezit in de GEM in te brengen", zegt Krol. Wanneer het een succes is geworden? Krol: "Als we over een aantal jaar door de wijk lopen en gelukkige, tevreden bewoners zien. Als iedereen zijn verantwoordelijkheid heeft gepakt, de VvE's werken en de wijk er mooi uitziet." Higler: "Dat kan ik natuurlijk alleen maar onderschrijven. Misschien in andere woorden: Als de ruimtelijke ingrepen daadwerkelijk effect hebben op de leefomgeving. Het is gaaf als dat gelukt is. Wij zijn niet weg zo meteen. We hopen natuurlijker dat er nog meer opgaves volgen." Flinke: "Vanuit het perspectief als GEM-directeur heb ik een opdracht meegekregen. Als het plan is gerealiseerd met grondexplotiatie op nul, dan ben ik tevreden. Privé zou ik zeggen: als deze wijk erin slaagt om zichzelf aan eigen oren blijvend uit het moeras te trekken."
Reacties