Wat ooit een sluimerend beleidsprobleem was, groeide sinds de jaren 2010 uit tot een van de grootste politieke hoofdpijndossiers van Nederland van dit moment: het woningtekort. Mensen staan jaren ingeschreven voordat ze een huurwoning krijgen en voor een koopwoning betaal je gemiddeld een half miljoen euro. Althans voor diegene die woonruimte kunnen vinden. Er zijn nog genoeg zoekenden om ons heen die de luxe van kunnen vinden niet eens hebben.

Om tal van redenen debatteert men over waarom dit zo is. Er kan niet genoeg gebouwd worden door het stikstofbeleid, er is te weinig arbeidscapaciteit om te bouwen, de grondposities zijn schaars, daarmee duur en dat drijft de kosten onnodig op. De groei van onze bevolking loopt sneller dan verwacht en de instroom onder meer door arbeidsmigratie, internationale studenten en (oorlogs-) vluchtelingen geeft extra druk op de woningmarkt. Stuk voor stuk legitieme redenen. Maar soms lijkt het of we zijn vergeten dat juist de overheid twintig jaar geleden de woningmarkt vrij heeft gelaten. En dat dezelfde overheid dit nu verkrampt weer op wil pakken. In de tussentijd zit de burger in Nederland in een markt met een woningtekort. En dat begint voor steeds meer mensen een onoverkomelijk probleem te worden.

Het meest logische om te doen bij een woningtekort is bouwen, bouwen, bouwen. Dat was dan ook de slogan van minister De Jonge in 2022.  Echter is dat makkelijker gezegd dan gedaan. Ten eerste, waar ga je bouwen? De steden in Nederland zijn vol en zeker binnen de Randstad is het Groene Hart bijna heilig grondgebied. Uitbreiden buiten de gemeentegrenzen was lang niet bespreekbaar. Echter de omvang die erbij moet komen is groot, daar zijn uitbreidingen voor nodig maar er zijn niet voldoende voorzieningen beschikbaar en/of het raakt andere belangen zoals industrie, agrarisch of de natuur. Als het niet in de breedte kan dan maar de lucht in. Een eenvoudige manier om veel woningen op kleine bouwkavels te realiseren, maar wel met een prijs. Het is dan ook weer de prijs van de woning die niet aansluit op de vraag van de grootste groep woningzoekende.
Anderzijds geldt ook dat er arbeidscapaciteit moet zijn om te bouwen. De afgelopen jaren bouwden we in Nederland gemiddeld 70.000 woningen. Maar om het woningtekort aan te pakken moet dat ten minste verdubbeld worden, en liefst nog meer dan dat. Maar deze capaciteit is er niet. Het is niet zo dat de afgelopen jaren bouwbedrijven stil hebben gezeten omdat er geen opdrachten waren. Opschalen gaat niet zo snel. Sterker nog we verwachten een toenemend tekort vanwege de vergijzing. Samen met de keuze om eerst woningen te slopen om vervolgens een klein beetje meer terug te bouwen levert dit dus onderaan de streep weinig op.
Beloftes zoals prefab bouwen en woningen uit fabrieken als oplossing om met minder mensen meer te bouwen bieden maar beperkt resultaat. Het bouwen gaat wellicht relatief snel, maar alle voorbereidingen, bouwrijp maken, infrastructuur aanleggen en dergelijke, maar ook vergunningen en flora en faunaonderzoek kosten (veel) tijd. Al met al worden er nieuwbouwwoningen toegevoegd, maar niet in de mate waarin dit het probleem volledig oplost en op tijd.

Dat betekent dus dat de oplossing voor het woningtekort ook in de bestaande bouw gezocht moet gaan worden. Maar ook daar zijn een aantal knelpunten aan te wijzen.
Als eerste wonen we in Nederland ruim. Gemiddeld hebben we 53 m² per persoon tot onze beschikking (ter indicatie in Zweden, nummer 2 op de lijst, heeft men 42 m² per persoon ter beschikking). Echter herverdeling van ruimte biedt op papier wellicht een oplossing, in praktijk zal dit niet veel oplossen. 
Dat brengt ons wel op een ander initiatief, het meervoudig gebruiken van een woning. In de praktijk wordt het vaak woningsplitsing genoemd, maar er zijn verschillende varianten te onderscheiden. De meeste mensen zullen denken aan de bouwkundige scheiding, bijvoorbeeld door een eengezinswoning fysiek te verdelen in een beneden- en een bovenwoning. Maar denk hierbij ook aan andere contractvormen, zoals hospitaverhuur en ‘friends’ woningen. In het laatste geval bewoon je samen met een ander een woning zonder een relatie te hebben. Beiden hebben in dat geval een eigen contract en hebben rechten en plichten rondom de bewoning. Een recente publicatie van zachte en harde vormen van splitsen en optoppen in de gebouwde omgeving laat zien dat er technisch voldoende keus is. Maar huidige bewoners zijn wel gewend aan de ruimte die ze nu hebben, en met minder genoegen nemen wordt door de meeste mensen vaak (nog) niet geaccepteerd. De gedachte dat een wooncarrière altijd meer moet zijn is nu vaak de norm.
Het aanpassen van woningen is een voortvloeisel uit de veranderende samenleving. In de jaren ’60, de periode met de sterkste woninggroei in Nederland was het gezin de ‘hoeksteen van de samenleving’. Alles draaide om het gezin, met de bijbehorende rollen voor man en vrouw. Een passende woning, of dat nu een flatwoning of eengezinswoning was, hoorde daarbij. Er zijn dan ook volop woningen gebouw, ontworpen voor gezinnen. Hoe anders is de samenleving op dit moment. Bij woningcorporaties betreft 45-55% van de huurders een eenpersoons huishouden en daarbovenop nog 15-20% een tweepersoonshuishouden. Het woningaanbod uit de jaren ’60, ontwikkeld voor gezinnen, is echter nog steeds volop aanwezig, alleen is het gezin niet meer de dominante woonvorm.
Dit zorgt voor een ingewikkelde situatie. Ondanks de leeftijd van de woning kan de maximale huur oplopen. In het geval van een woning van 100 m² (niet ongewoon voor een grondgebondenjaren ‘60 woning), met een tuin, en als deze woning ook nog eens verduurzaamd is dan kan de wettelijke huurprijs zomaar oplopen tot boven de 1000 euro. Aan corporaties de opgave om met hun huurprijsbeleid te zorgen voor betaalbare woningen. Woningbezit en woningbehoefte lopen hierbij dus uit de pas. Waarom zouden we dan niet zorgen dat het bestaande bezit op een andere manier ingezet kan worden. Een ‘friends’ contract is hier een voorbeeld van. Een woning wordt op die manier aan twee personen verhuurd, terwijl daar anders slechts één persoon mee geholpen zou zijn. De toepassing van dit soort oplossingen komt echter nog maar mondjesmaat voor.

Een gelijksoortig dilemma betreft ouderen. Ik kom nog vaak genoeg mensen tegen die al 30 of 40 jaar of zelfs langer in dezelfde woning wonen. Getrouwd, kinderen gekregen die ondertussen al lang weer uitgevlogen zijn, maar de mensen zelf wonen nog steeds met zijn tweeën in die woning, of ondertussen zelfs alleen. Hier speelt natuurlijk een persoonlijk aspect een rol, na zoveel jaar is verhuizen echt een opgave. Maar ook vaak het gebrek aan (in hun ogen) geschikt aanbod, een woning die niet direct als een stap terug wordt ervaren. Het is dan ook niet zo gek dat deze groep mensen, als ze al gaan verhuizen, graag in dezelfde buurt wil blijven wonen. Bovendien zijn ze veel ruimte gewend, dus ondanks dat ze zelf misschien maar 1 slaapkamer nodig hebben, is een logeer- en/of hobbykamer gewenst. En stel dat dit aanbod er is (wat in de meeste gevallen dus niet zo is) dan is er nog een probleem met de betaalbaarheid. Voor hun grote woningen betaalden ze een lage huur, die dan wel door de jaren heen met huurverhoging aangepast is, maar dit is vaak een schijntje ten opzichte van wat ze voor een kleinere nieuwe woning zouden betalen. Zeg nu zelf, wie wil dat nou, meer betalen voor minder ruimte?  Het is dan ook niet verwonderlijk dat de doorstroming van deze groep mensen niet structureel loopt. Er zijn echter experimenten om te kijken wat er mogelijk is, bijvoorbeeld met een aangepaste huur.

Het gaat namelijk niet alleen om dat ene huis wat er vrijkomt. Aan elke verhuizing kleeft weer een nieuwe verhuizing. Ouderen die naar een appartement gaan laten een woning voor een gezin achter, dat gezin verlaat een klein appartement en dat appartement biedt plaats voor een alleenstaande jongere. Zelfs de woning die verhuurd wordt via een friends-contract opent nieuw plekken. Twee studentenkamers komen vrij, of ouders zien eindelijk hun kind uitvliegen en kunnen over hun eigen wooncarrière nadenken. De oplevering van een nieuwbouwwoning levert tot wel 7 verhuisbewegingen op. Zo kunnen we ook in de bestaande woningvoorraad meer beweging creëren met nieuwe contractvormen of aangepaste regels.

Uiteindelijk kunnen we er ook voor kiezen om bouwkundig in te grijpen in de bestaande stad. Het verdichten van blokken, bijvoorbeeld op koppen van een woonblok, of het optoppen van bestaande woningen zijn mogelijkheden om binnen de grenzen van wat er al staat meer woonruimte toe te voegen. Het risico dat hieraan kleeft is dat de ruimtelijke kwaliteit van de stad wordt aangetast. Als elk hoekje of elke vrij stukje grond wordt ingevuld met woningen, dan helpen we wel om het woningtekort in te lopen, maar tegelijkertijd holt de woonkwaliteit achteruit. Dat is ook ongewenst. Ingrijpen in de bestaande stad zal dan ook chirurgisch moeten plaatsvinden en alleen daar waar het maatschappelijk meerwaarde creëert voor de buurt. Verspreid door het land staan prachtige voorbeelden waar er meerwaarde is gerealiseerd voor zowel de mens als techniek. Laten we die kennis vooral benutten.

Behalve dat het slim is om goed te kijken naar wat je in je bezit hebt en dat op een efficiënte manier in te zetten, biedt het bestaand vastgoed een circulaire kans. Hergebruik van het casco, mogelijk voor andere doelgroepen, is een van de hogere treden op de R-ladder.  En dan niet als greenwashing, maar daadwerkelijk vermijden van het inzetten van nieuwe bouwmaterialen. Maar net als zo vaak, waarde van materialen kan ook in geld worden uitgedrukt. Minder materialen inkopen scheelt in geld. Nu nog vallen splitsingsprojecten vaak af omdat ze te duur zijn. Maar vergelijk het met de sloop van een pand en het bouwen van twee kleine appartement, dan is de optie wel degelijk betaalbaar. Tel daarbij een potentiële doorstroming van 2 á 3 huishoudens bij op en je hebt een sluitende business case. Bij de besluitvorming moet dit dus wel in het juiste perspectief gezet worden. Wordt het beschouwd als kosten binnen een project, dan maak je als corporatie wellicht andere keuzes dan dat je dit vanuit (strategisch) portfoliobeheer doet. In dat laatste geval kan een hoogniveau transformatie goedkoper zijn dan sloop nieuwbouw.

De oplossing voor het woningtekort ligt dus duidelijk niet enkel in het bouwen van meer woningen, maar in het slimmer benutten van wat we al hebben. En juist door behoefte aan tempo heeft de gebouwde omgeving de beste kaarten in handen. Door bestaande woningen anders in te zetten, nieuwe contractvormen toe te passen en gericht in te spelen op de veranderende woonbehoeften, kunnen we forse stappen zetten. Dit vraagt om lef, maatwerk en beleidsruimte – niet alleen bij corporaties en gemeenten, maar ook bij bewoners. Door samen te werken aan doorstroming, verdichting en vernieuwing ontstaat er een woonlandschap dat wél aansluit op de samenleving van nu. Want wonen is geen luxe, het is een basisbehoefte – en daar moeten we met alle middelen recht aan doen.